Derecho a una vivienda para vivir (II)
Resulta llamativa la salida en tromba de los dos grandes partidos para anunciar propuestas sobre vivienda. Sin duda obedece a que las encuestas muestran que constituye la principal preocupación de la ciudadanía. Lo que no hemos visto es a alguien asumir sus propias responsabilidades respecto a un problema complejo pero que no surge de un día para otro sino que obedece a acciones o inacciones políticas durante años.
La cuestión de la vivienda no afecta por igual ni a todos los territorios ni a todas las capas sociales. No tienen problema de vivienda las personas con elevados ingresos. Tampoco alcanza la misma gravedad en todas las ciudades, ni en todos los barrios o en las zonas rurales. La solución no es sencilla ni será a corto plazo. Pero solo podrá ser alcanzada si se adoptan medidas efectivas y se sostienen en el tiempo. La confrontación visceral entre partidos poco ayudará.
Ningún derecho básico se garantiza a través de las reglas del mercado y menos aún de un mercado altamente especulativo donde corporaciones poderosas obtienen ingentes beneficios. Este modelo solo conduce a excluir a amplias capas de la población que tienen imposible acceder a un bien tan imprescindible para cualquier proyecto de vida. El derecho a la vivienda tampoco puede delegarse en la responsabilidad de los propietarios privados, porque no están obligados a ello.
Por tanto, sólo con medidas de intervención pública se puede equilibrar la situación. Otra cosa es qué tipos de medidas sean las que deban adoptar las Administraciones Públicas (AAPP), cada una desde sus distintos niveles de competencia en la materia.
PP y PSOE no son lo mismo. Pero hay que reconocer que el problema de la vivienda existe con independencia de quien y desde cuando gobierne en cada territorio. Unos y otros se echan la culpa mutuamente pero el PP ha conseguido, gracias a sus grandes apoyos mediáticos, hacer ver que la responsabilidad es del gobierno central (PSOE), cuando las competencias más importantes en materia de vivienda residen en las Comunidades Autónomas (CCAA) y los Ayuntamientos, en manos principalmente del PP.
La propuesta principal del PP es que se liberalice mucho más suelo y se construya mucho más, supuestamente porque habiendo más oferta bajarán los precios. Esto no ha funcionado nunca y no funcionará, porque al haberse convertido la vivienda en un objeto de inversión y especulación, quienes promueven viviendas o las poseen actúan mayormente en base a sus expectativas de negocio y por tanto construyen o ponen a la venta cuando entienden que pueden alcanzar los beneficios esperados.
Un ejemplo de esto lo tenemos en Granada. El PGOU-2001 pretendía la producción de 24.490 viviendas, en un periodo de ocho años, y que Granada pudiera incrementar su población entre 60.000 y 85.000 habitantes. La realidad es que en estos 23 años se ha construido mucho, aunque aún quedan terrenos sin urbanizar porque los promotores, aún pudiendo, no los han querido desarrollar. Paradójicamente, a pesar de lo construido la población granadina ha descendido, perdiendo 10.684 habitantes entre 2001 y 2024. Por tanto, construir muchas viviendas no garantiza que sean ocupadas para vivir, ni tampoco que se reduzca su precio. Porque la demanda de compra se abastece de fuentes muy diversas, como la inversión o el uso turístico.
Una vez más se proclama la necesidad de reducir la burocracia o se anuncia una ingente cantidad de promociones públicas de vivienda. Ambas promesas las hemos escuchado ya tantas veces que solo cabe tomarlas con escepticismo. ¿Cuántas viviendas públicas de las anteriormente prometidas se han construido, sea por parte de las CC.AA. o del gobierno central?. ¿Cuántas veces se nos ha anunciado la reducción de la burocracia?.
Constituye ésta una promesa recurrente. Aunque después no se explica que una parte de la burocracia no conviene eliminarla puesto que es la actividad administrativa necesaria para garantizar ciudades habitables, donde se respeten tanto la calidad de las propias viviendas, las dotaciones necesarias en vías de comunicación, servicios públicos (agua, residuos, transporte, alumbrado...), colegios, espacios verdes, comercios... Muchas veces, se pretende culpar a estos controles de perjudicar la promoción de vivienda. Pero pocas veces se promete agilizar estos trámites mediante la dotación de personal adecuado en las AAPP y la mejora de los procedimientos de gestión de esas autorizaciones. Algo que depende de los propios gobernantes. Por tanto si la burocracia no funciona o es lenta la responsabilidad es única y exclusivamente de quienes gobiernan cada Administración y no un castigo divino.
Vía tributaria se puede incentivar la puesta en alquiler de viviendas de propiedad particular, pero no se puede obligar a nadie a que lo haga, por tanto siempre serán medias de alcance limitado. Se pueden reducir impuestos bien al propietario o al vendedor o bien al inquilino o al comprador, pero se corre el riesgo de que esos incentivos no se apliquen al precio de oferta, puesto que, en buena parte, los precios se fijan en función de las expectativas.
Establecer recargos tributarios para las viviendas vacías también puede ser u
n incentivo para que éstas sean puestas en el mercado. Precisamente el Ayuntamiento de Granada (PP) eliminó el año pasado este recargo que figuraba en la Ordenanza municipal del IBI.
A medio y largo plazo sólo la promoción pública puede garantizar el acceso a vivienda asequible, en alquiler o compra, para los sectores de población con ingresos más limitados. Como hacen los países donde mejor se garantiza el derecho a la vivienda. Todo lo demás son parches o pequeñas medidas que, a corto plazo, son necesarios, como la intervención de precios, pero que no son suficientes.
La Junta de Andalucía hace decenios que no construye vivienda de carácter social y parte de su heredado parque de vivienda social se encuentra en abandono o adolece de cierto descontrol.
Los Ayuntamientos también pueden diseñar su propia política de vivienda, elaborando planes específicos y utilizando sus recursos, que no son pocos. A través de sus planes urbanísticos pueden establecer reservas no sólo para vivienda protegida, de régimen general o especial, aunque hay sectores de población cuyos ingresos no les permiten acceder a ellas, sino también vivienda para alquiler. Deberían utilizar el Patrimonio Municipal del Suelo (PMS), constituido por las cesiones obligatorias (10%) de aprovechamiento de cada nueva urbanización, para construir vivienda municipal asequible o favorecer la promoción cooperativa.
El Ayuntamiento de Granada lleva años vendiendo su PMS y renunciando a una política de vivienda digna de tal nombre. Esta línea la han seguido tanto PP como PSOE, aunque ha sido el PP quien ha gobernado 20 de los últimos 24 años. Justo en este momento se está tramitando la venta de una parcela municipal en Mondragones, obtenida precisamente por cesión obligatoria de suelo urbanizado, con un precio inicial de 668.555,54 euros y una edificabilidad de 2.500 m2, para un edificio de 4 plantas más ático y otras cuatro de sótanos.
Más que palabras y falsas promesas se necesitan compromisos y decisión para cumplirlos.